皆さんこんにちは。yuuuブログです。
マイホームを検討してると家は買うな！！という事をよく耳にするかと思います。
持ち家か賃貸か。この論争は、色々なところで繰り広げられています。
我が家は、２０２２年に一条工務店で新築を建てましたが、後悔はしていません。
私の思う結論は、なにを取るか。
自分の人生をどうしたいのか。これに尽きると思います。
家を建てるのが夢だった、庭で子供と遊びたい、広い家に住みたい。そう思われるのであれば家を建てたらいいと思います。
ただ、お金持ちになりたい、負債は負いたくない。家を買うとなにかとリスクが伴う。そう思われるのであれば一生賃貸という選択肢もありだと思います。
問題は、自分達家族にとってどういう形が幸せなのか、なんのために買うのかが重要だと思います。
私は、一度就職で遠方に行きましたが、地元に戻ってきて家族の幸せのために住宅を購入しましたが、何となく結婚したらマイホームでしょ！
みたいな安易な考えで住宅を購入するのはよくないと思います。
といっても、金銭的にどっちが得なの？など色んな疑問があると思います。
人生１００年時代と言われている今、私たち家族が５０年賃貸に住んだ場合、今のように持ち家を持ち５０年生活した場合の固定費を考察していきたいと思います。
このチャンネルでは、「住宅のこと」「お金のこと」に関して発信しています。
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金銭的に考えるのであれば
金銭的に得なのは、賃貸だという考え方が浸透しています。
これは、多くの著名人、インフルエンサーの方が言わています。
なので、私も金銭的にいうと賃貸の方が得なんだろうなと思っていました。
賃貸の方が金銭的に得するという主な理由は５つです。
- 住宅購入は投資ではない
- 住宅ローンの金利がかかる
- 固定資産税、修繕費、保険料（火災保険、地震保険）がかかる
- 会社によっては、住宅手当が出る
- その他
これについて一つずつ見ていきたいと思います。
そのうえで、本当に金銭的に得なのかを、我が家の場合を元に計算していきたいと思います。
それでは、見ていきましょう。
住宅購入は投資ではない
私自身は、マイホーム購入を投資とは考えていません。
あくまで、負債だと思っております。もちろん、立地のいい場所に土地を購入できた場合は、地価の値段が上がれば将来プラスになる可能性もあるとは思います。しかし、それはごく一握りの方だと思います。
私の場合は、地方なのでその可能性はゼロに近いです。
住宅自体は減価償却されますので、２０年後は建物価値はほぼ無くなります。
投資というのは、毎月、毎年お金を生みだしてくれる物、貸すことを目的とした不動産や株式などをさします。
そういった意味合いからも、個人の住宅はお金を生み出してくれるわけではありませんので、住宅購入を投資と考えるのではなく、あくまで負債と考えた方がいいと思います。
住宅ローンの金利がかる
基本的に、キャッシュで家を買う方は少ないのでは無いかなと思いますので、住宅を購入される方のほとんどが、住宅ローンの金利は支払うことになります。
ただ、昔と違い今の金利は、かなり低く１％を切っていることもざらです。
私は、変動金利０．３７５％で借りていますので、金利はそこまでかかっていません。しかし、今後金利上昇のリスクはゼロでは無いですし、少なからず金利を払う事になります。
固定資産税、修繕費、保険料（火災、地震）がかかる
住宅を購入すると、固定資産税という税金がかかってきます。
賃貸の場合は、大家さんが負担してくれていますが、持ち家の場合は土地と建物の固定資産税を自分で払わなければなりません。
私の場合は、固定資産税額は、年間約１７万円。税制優遇がされており、５年間は１年間１０万円程度です。
それに、プラスして保険料がかかっていきます。火災保険は、１０年間で約２２万円。地震保険は５年間で約４万円。火災保険と地震保険を合計すると１０年間の合計は約３０万円。
地震保険については建物の半分まで（４０００万の場合は、２０００万円まで補償）
火災保険の保証内容は建物が４３００万円、家財が約５００万円です。
これに修繕費もかかります。これは、火災保険で賄えたり、保証期間内であれば無償対応の場合もあるとは思いますが、自分の所有物になりますので、当然修繕費も必要になります。
会社によっては、住居手当がでる
会社によるとは思いますが、会社員の方であれば、賃貸の住居代に応じて会社が一部負担してくれる場合があります。例えば、家賃６万５千円の住宅であれば２万５千円の補助が出るので実質の支払は、４万円程度住みます。
仮に、３５年この住宅手当を使用できるとしたら、持ち家の場合と比べると
２万５千円×１２カ月×３５年で１０５０万円ほど得をする計算となります。
その他
その他としては、自由が利くということです。
これは、金銭とは直接的なメリットではないかもしれませんが、例えば近隣との住民トラブルであったり、転勤、転職、離婚などさまざまリスクを回避することができます。
また、引っ越し費用と初期費用を支払えば、住み替えが可能なので、年齢によって家の大きさを変える事、常にある程度新しい家に住むことも可能です。
そういったことが賃貸の金銭的メリットと思います。
こういった理由が、マイホームは買うなという話に繋がっているのではないかなと思います。
そう思っていたのですが、実際我が家の例を元に計算してみると、賃貸も持ち家もあまり変わらないことが分かりました。
賃貸と持ち家の考察
賃貸と持ち家に５０年住んだと仮定して考察してみたいと思います。
※大前提として、今回のシュミレーションは当初新築に住み、そこから１０年経過してある程度子供が大きくなるときを目途に住み替え、２０年ほど経過して、子供が出ていくと夫婦２人暮らせる、少し小さい部屋に家に引っ越すという事を仮定して、計算をしてみます。また、家賃は住んでいる地域や建物のクオリティーで変わってくると思います。安く古く狭い家に住み家賃を削るのであれば、それはその時点で賃貸が得なので、また会社員であれば安い社宅もあると思いますが、それは考えないところで行きます。
賃貸に３５年住んだ場合にかかる費用
大前提として、我が家の場合で考えますので、家族構成は我が家と同様の５人家族とします。
- 初期費用
- 引越し費用
- 家賃
- 光熱費
- 家財保険
- 退去費用
- 家賃補助（会社の福利厚生）
これらの費用を３５年分表にまとめたものが、こちらになります。
細かく見ていきます。
初期費用
初期費用については、家を建てとと仮定して新築に住みます。
現在は、フリーレント（家賃１か月無料）などありますが、敷金（１か月）、礼金（１か月）、前家賃（１か月分）、保証会社への保証料（１か月分）、仲介手数料（１か月分）がかかるという基本を想定して考えます。
新築３LDK ７５㎡（約２２坪）に家賃１２万で住んだと仮定します。ちなみに、我が家は、１４２㎡（約４２坪）なので大きさは約半分です。
その場合初期費用は、最初６０万、１０年後は子供大きくなるのでさらに大きい家へ引っ越します。同じく６０万。その後子供が巣立ち少し小さい家へ引っ越すため、３５万とします。
３５年で３回引越しするとして、合計で１５５万となります。
引越し費用
３５年で３回引越しますので、最初の入居時は５０万、２回目も５０万、３回目は夫婦のみなので３０万とします。
３５年３回引越しすると、引っ越し費用は合計１３０万円となります。
家賃
家賃は、最初の１０年間は１２万のところに住みます。これは、私の住んでいる地域の新築賃貸３LDK（７５㎡）の金額がこのぐらいだったからです。５人としたら少し手狭かもしれませんし、安い高いとあると思いますが、ご了承ください。
１０年後子供が大きくなりますので、ある程度大きな家に住むと仮定します。築古に住み１２万とします。
２０年経ち子供が巣立ったため、２０年目から３５年までの１５年間は、夫婦２人で少し狭いところに引っ越します。家賃７万円。
３５年間の合計の家賃は、４１４０万円となります。
光熱費
光熱費は、電気代、ガス代、水道代がかかるとして計算します。
夏は安い、冬は高い等あると思いますが、電気代は１万、ガス代も１万、水道代は４千円で計算します。
３５年間合計で１００８万円となります。
家財保険
建物を所有しているわけではないので、建物への保険は必要ありませんが、火災や自然災害など有事の際を考え約５００万円程度の家財保険に入ると仮定します。１年間７０００円を３５年間で２５万円程度となります。
退去費用
退去費用については、１０年住むと大家さんが原状回復する「経年劣化」の損傷がほとんどなので、敷金も支払っていますし、今回はかからないと仮定します。
家賃補助
賃貸の場合、会社員であれば、会社の福利厚生で家賃補助があったりします。
会社によっては、その金額にバラつきはあると思いますが、今回は１か月２万５千円の補助があったと仮定して計算してみます。
すると３５年で約１０５０万円の補助がもらえますので、この金額は合計額からマイナスします。
３５年の合計額
初期費用（１５５万円）＋引っ越し費用（１３０万円）＋家賃（４１４０万円）＋光熱費（１００８万円）＋退去費用（0万円）＋家財保険（２４万円）－家賃補助（１０５０万円）＝４４０７万円
３５年間の合計額は４４０７万円となります。
その後の２０年
その後２０年間は、夫婦２人で２LKD（約５０㎡）ほどの家に引っ越します。
同様に、初期費用、引っ越し費用、家賃、家財保険がかかります。この時点では、定年退職をしていると仮定して、家賃補助は無いものとして計算します。また、退去もしないと仮定して退去費用も計上しないこととします。
初期費用（その後２０年）
初期費用は、３０万円（家賃６万円の５倍 敷金１か月、前家賃１か月、礼金１か月、仲介手数料１か月、保証料１か月）とします。
家賃
家賃は６万円×１２カ月×２０年で１４４０万円。
引越し費用
引越し費用は、３０万円とします。
光熱費
光熱費は電気代、ガス代、水道代がかかるものとしてます。
電気代は１万円×１２カ月で１２万（１年間）、ガス代も１万円×１２カ月で１２万円（１年間）
水道代は、４０００円×１２カ月で４万８千円とします。
２（１２万×２）＋２０（４万８千円）＝５８０万円となります。
家財保険
家財保険は、１００万円のほしょうとし、１年間で５千円の２０年間で１０万円
その後の２０年で合計額
家賃（１４４０万円）＋引っ越し費用（３０万円）＋光熱費（５８０万円）＋家財保険（１０万円）
で２０６０万円となります。
賃貸の約５５年の合計額
賃貸に５５年住んだ合計額は、最初の３５年で４４０７万円、その後の２０年で２０６０万円の合計で約６４６７万円となりました。
同じように持ち家の場合も見ていきたいと思います。
持ち家３５年に係る費用
持ち家に係る費用に関しては、下のリストのようなものがかかると仮定して我が家ベースで計算していきます。
- 家賃
- 固定資産税
- 光熱費
- パワコンの修繕費
- その他の修繕費
- 保険（火災保険・地震保険）
- 住宅ローン控除（１３年）
- 保険控除（地震保険控除）
- 太陽光の売電収入（FIT制度により１０年 その後一条工務店が１ｋｗｈあたり１１円で買い取り）
家賃
家賃に関しては、我が家が実際に支払っている金額を計上します。
変動金利で借りていますが、未来のこと誰にもわからないこと、３５年間変動がないこととして計算します。御料了承ください。
１か月約８万円、ボーナス（年２回）で１２万円です。３５年間で４２４０万円支払うことになります。
固定資産税
賃貸と違い持ち家の場合は、毎年固定資産税を払う事になります。
固定資産税については、別の動画で詳しく説明していますのでそちらをご覧ください。
我が家固定資産税は１年間で１７万円。長期優良住宅のため、１２０㎡までは５年間半額となります。
実際に支払っている金額は１年間１０万円ですので、５年で５０万円。
その後の５年で新たに金額が見直されますので、１７万円から１５万円に下がったとして５年間計算。
１５万円×５年で７５万円。
その後１０年目となり固定資産税は１０万円になったと仮定します。１０年間計算します。
１０万×１０年間＝１００万円。
その後２０経つと木造建物評価額は下がりますので、８万円として残りの１５年を計算します。
８万円×１５年＝１２０万円
この３５年分をすべて合計すると３５年間の固定資産税額は、３４５万円となります。
光熱費
光熱費は実質でいきたいとおもいます。
我が家は太陽光１３．７５ｋｗと蓄電池７ｋｗを設置しています。
N式という昼間に大型家電を使用して自家消費、夜間は、夕方まで貯めた蓄電池を使用して、蓄電池がなくなったら深夜電力を買うというスタイルを２０２３年４月からしております。
この方法を使用した１年間の電気代約６１,２００円となりました。(売電収入含めず。）
これを１２で割ると１か月あたり５０００円程度となりますが、
太陽光パネルの耐用年数は約３０年。経年劣化による発電効率の低下を鑑みて１か月６０００円で３５年間計算します。
６,０００円×１２カ月×３５年＝２５２万円として計上します。
水道代は１か月約４,０００円ですので４０００×１２月×３５年で１６８万円として計算します。
光熱費の合計は３５年間で約４２０万円として計上します。
パワコンの修繕費
太陽光パネルの太陽耐用年数は３０年ですが、パワコンは約１５年で寿命が来るということで、３５年で２回買い換えるとします。
約５０万円ですので、２回買い換えたとして約１００万円。
その他の修繕費
一条工務店は、ランニングコストが低いこと、実家は、２０年弱経過していますが、大きな費用は発生していなことから、修繕費としてパワコンとは別に３５年で３００万円として計上します。
保険（火災保険、地震保険）
我が家が契約している保険は、建物が４３００万円、家財が５００万円です。
火災保険は、１０年契約で２２万。地震保険は、５年契約が最長で５年間で約４万円。
そのため、火災保険２２万。地震保険は、単純に２倍して８万円。１０年間で３０万円として計上します。１０年後は保証が下がるので保険料自体も安くなるとは思いますが、金額が不明なので、１０年間でかかる３０万円を単純に３倍して３年間分を出します。
３０万（１０年分）×３回分＝９０万円
地震保険は５年更新ですので、４万円分を計上します。
９０万＋４万（５年間分の地震保険）＝９４万円
住宅ローン控除
我が家の場合、住宅ローン控除は１３年です。借入残高の１％や０.7%と言われいますが、計算すると我が家の場合は、実質約１３万円程度でした。
そのため、１３万×１３年の１６９万を計上します。
保険控除（地震保険）
地震保険は、年末調整で控除されます。
我が家の場合は、年間４０００円程度戻ってきています。
４０００円×１０年＝４万円
その後の２５年は、計算が分かりませんの無しとします。
合計で１７３万円を控除額として計上します。
太陽光の売電収入
太陽光の売電収入は国が買い取ってくれるFIT制度というものがあり、我が家の場合は１０年間に渡って１kwhあたり１７円で買い取ってもらっています。
N式をはじめての売電量は、１０５１０ｋｗｈで１７円で計算すると１年間の売電額は１７万８千円でした。以前１年間の電気代を公開した動画の売電額よりN式にしたことによって、電気代が下がった分売電額は減りました。。。
１７万円×１０年＝１７０万と仮定します。（発電効率は年々低下するとは思いますが、、、）
一条工務店の電気買い取り制度
１０年経過後は、一条工務店の施主限定で一条工務店が電気を買い取ってくれる制度があります。
現時点では、１ｋｗｈあたり１１円です。
今後は、なくなるかもしれませんが、FIT買い取り終了後１５年買い取りがあったと仮定しこのまま計算します。
１０年経過して発電効率が落ちて年間８０００ｋｗｈとして計算します。
８０００ｋｗｈ×１１円×１５年＝１３２万
３５年の合計額
家賃（４２４０万円）＋固定資産税（３４５万円）＋光熱費（４２０万円）＋パコワン修繕費（１００万円）＋その他の修繕費（３００万円）＋保険（９４万）－住宅ローン控除（１７３万円）－売電収入（１７０万円）－一条工務店の電気買い取り制度（１３２万円）
これらを合計すると３５年間で５０２４万円となります。
その後２０年
家賃（０円）＋光熱費（３３６万円）（電気代１万円×１２カ月で１年間１２万円、水道代は４０００円×１２カ月で１年間４万８千円 （１２万×２０年）＋（４万８千円×２０年）＝約３３６万円。）
固定資産税（１２０万円）（６万円×２０年）＋修繕費５００万円＋保険（火災・地震）月５千円×１２カ月×２０年（１２０万円）
保険に関しては、建物の価値がないのでかけれないもしくは、かけないかもしれませんが、一応計上します。で１０７６万円となります。
持ち家に約５５年住んだ場合の合計額
持ち家に５５年住んだ合計額は、最初の３５年で５０２４万円、その後の２０年で１０７６万円の合計で約６１００万円となりました。
賃貸に５５年住んで持ち家に５５年住んだ場合を単純を比較
比較した表はこのようになります。
４５０万円ほど持ち家の方が得ということになりました。
住み始めて５５年で修繕費に９００万円程（パワコン含む）かけところで計算していますが、５００万円＋して１４００万円かけてとんとんでした。
家は買うな！損すると色々な方が言っていますが、持ち家、賃貸どっちにしてもあまり変わらないのかも知れませんね。
もちろん、単身の場合は別だと思います。また家賃を古く狭い部屋で凄く抑えた場合も別です。あくまで同じような家に住んだ場合を想定しての計算になります。
金銭的にあまり変わらないむしろ、戸建ての方が安いということが分かったところで、戸建てのメリットです。
戸建て住宅のメリット
先ほどもお話しましたが、大前提として家は負債です。そのため、負債を負いたくない、制限されると思われるのであれば、家を買うべきでは無いのかもしれません。ただ、家族がいて家族と家を買った方がいいという判断をしたのであればそれはそれでいいと私は思います。
- 自分の好きな間取り、仕様に出来る
- 子どもが大きくなって孫をつれて帰って来る
- 賃貸よりは性能がいい
- 多少うるさくしても周りの住民に迷惑をかけない
- 庭で子供が遊べる
- 高齢になった時のリスク
自分の好きな間取り、仕様に出来る
住宅購入自体、自己満足だと思いますので、どうせなら自分好きな間取りにして住みたい、理想の家を作り、理想の仕様の方がいいですよね。
我が家は、玄関を広くしたり、リビングと和室をつなげて大きい空間を作ったりと自分達の満足の行く家作りをすることが出来ました。
多少の後悔等はありますが、基本的には自分達の生活しやすいように間取りを考えて作っているので生活しやすいですし、自分の持ち物なので賃貸の時よりも綺麗を保とうとします。
子供が大きくなって孫を連れてくる
賃貸のメリットに住み替えというのがあります。子どもが巣立ったら、そんなに部屋数も要らない。LDKと別に１部屋寝室があれば十分という方もいらっしゃいます。夫婦２人になったら、部屋数が少ない方が、掃除楽だし、家賃も安いと。
確かにそういう考え方もある思います。
私は、結婚して子供が出来て頻回に実家にいきますが、実家が賃貸のアパートであれば駐車場もない、狭いのであまり行かなくなると思います。
親は、孫が遊びに来てくれて庭でや家の中で遊んだり出来る。これも１つのメリットと思います。
賃貸より性能がいい
性能のいい賃貸もあるとは思いますが、明らかに戸建ての方が性能がいいと思います。
賃貸に住んでいたころは、そんなに古い物件でもなかったのですが、掃き出し窓は基本１枚、すき間風とおる夏は暑く冬は寒い。そのため、夏も冬もエアコンガンガンにしても暑いし寒い。
特に冬の朝は、寒すぎて布団から出たくないということも多々ありました。
電気代も高かったです。
今は、ほんとに快適です。賃貸の方が、金銭的にお得だから、多少の暑い寒いはしょうがないというのは私に無理でした。それに比べると快適さは雲泥の差です。
もう一度考え直しても、私は家を建てるともいます。
多少うるさくしても周りの住民に迷惑をかけない
賃貸は、壁を１枚挟んで隣室です。隣室がうるさいと寝れないという事や逆に子供が騒いで迷惑になる。持ち家であればそんなことは、考えなくていいです。
庭で子供が遊べる
賃貸であれば、自宅のベランダ、駐車場しかありませんが、持ち家であれば庭を作ることもできます。
自宅に庭があれば子どもが遊ぶことも出来ますし、季節によっては庭でBBQを楽しむことも出来ます。
高齢になった時のリスク
昨今は、医療技術の進歩で人生１００年時代と言われています。４人に１人は高齢者です。
賃貸の場合は、高齢になると孤独死を嫌って、不動産や大家さんが高齢者に賃貸を貸し渋ることもあるそうです。
ただ、今の日本はかなりの数の空き家があります。２０２３年の空き家数は１２９３万戸で空き家率は１９.４％、２０２８年には１６０８万戸と年々増える見込みとうことです。そのため、空き家にしておくくらいなら貸してくれる家もあるかもしれません。
賃貸で生活をしている人の多くは、金銭的に賃貸の方がお得と考えている方が多いと思いますので、何かしらの投資をされている方が多いと思います。
ですので、高齢になった時ある程度の蓄えがあるので問題は無いのかもしれませんがお金があっても孤独死を嫌って貸してくれないことも有るみたいです。
まとめ
今回は、住宅購入を検討していると必ず耳にする家は買うなというテーマでした。
持ち家派、賃貸派に関しては、人によって家族の人数、人生設計、ライフプラン、会社の福利厚生などが違うので一概にどちらがいい、どちらが悪いということは無いと思います。今は賃貸が良くて、数年後持ち家がいいということも有ると思います。
どちらも良い面、悪い面があると思いますので、人の意見を鵜のみにするのではなく、自分の人生設計にあった選択をされた方が後悔がないんじゃないかなと思います。
今回の記事は、以上となります。
動画いいなと思った方はチャンネル登録高評価よろしくお願いします。
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