皆さんこんにちはyuuuチャンネルです。
今回は、住宅ローンの話をしていきます。
昨年日銀が政策金利を０．２５％引き上げるというニュースが出てから、さまざまところで住宅ローンの変動金利が上がるのではという話を聞きました。
我が家は、２０２２年に０．３７５％の変動金利で４０００万円の住宅ローンを組みました。
その当時は、私自身変動金利一択のような感じで考えており、そんなにすぐ上がったりすることはないだろうと高をくくっていました。
がしかし、数か月前から、我が家も借入金利が０．３７５％から０．５３５％に上がっていました。
住宅ローンを借りている方の約７割が変動金利で借りているということもあり、みんな借りているからいいかと安心していたのもあると思います。
現在、我が家の毎月の支払額は約８万円。
ボーナス月は、毎月の支払分が８万円とボーナス分で約１３万円合計で約２１万円の支払いをしております。
我が家は変動金利を選択していますが、
固定金利（全期間固定）はその名のとおり、金利が固定されるため、生活の見通しが立ちやすいというメリットがあります。金利が上昇しても、すでに固定金利で住宅ローンを組まれている方は、今後も金利が変わることはありません。
ただ、当時も今もですが、固定金利と変動金利の金利差がかなりあり、０．３７５％という低金利に飛びついた次第です。そして、そんなにすぐ上がらないだろうというどこから来たのかわからない自信のようなものがありました。
一般的に変動金利は半年に１回のタイミングで借入金利が見直されます。そして、金利が上がった場合には、毎月の住宅ローンの返済額が上昇します。
先ほどもお話しましたが、我が家も借入金利が０．３７５％から０．５３５％に上がっていました。
しかし、支払額に変更はありません。
これは、金利が上昇しても、毎月の返済額が上がらないための対策として、【５年ルール】、【１２５％ルール】という制度があるためです。
全ての金融機関がこの制度を適応しているか分かりませんが、恐らく多くの金融機関が取り入れている制度です。
ここで、５年ルールと１２５％ルールについて簡単にお話します。
５年ルールとは
これは、金利が上がっても５年間は毎月の返済額は変わりませんよ。というものになります。
※出典：変動金利の5年ルール・125％ルールとは？｜知っておきたい仕組みとリスク｜コラム｜埼玉相互住宅 越谷市・草加市の不動産会社
なるほど。そういうことなら金利が上がっても楽勝じゃないか。と考える方もいらっしゃると思います。しかし、そう単純ではありません。実際、支払い額は変わらないのですが、その内訳が変わっています。
内訳をみるとこんな感じで、元金の支払が減り、利息の支払いが増えている。
しかし、支払い額は変わらない。という感じです。
そして、我が家は２０２２年に借入をしているので、２０２７年以降に支払い額が増えていくということなります。
じゃあ、５年後に金利がめちゃめちゃ上がっていたら、その分支払額が大幅に上がる可能性もあるのでは？
ヤバい支払えないかもしれない。半年に１回金利が上がり、そのしわ寄せが５年後に一気にきたら払えないかもしれない．．．その為にあるのが１２５％ルールです。
１２５％ルールとは
※出典：変動金利の5年ルール・125％ルールとは？｜知っておきたい仕組みとリスク｜コラム｜埼玉相互住宅 越谷市・草加市の不動産会社
５年ルールによって５年間は支払い額が変わりません。
では、６年目からはどうなるのか。
６年目からは、毎月の返済額に対して１２５％の金額までしか上げることが出来ないというものです。
我が家は毎月８万円の住宅ローンを支払っています。例えば、６年後にかなり金利が上昇していたと仮定しても、最大でも毎月の支払い額８万円の１２５％ですので約１０万円ということになります。
これは、大幅に毎月の返済が額変わらないようにするための物になります。
この５年ルールで５年間は支払い額が固定され、１２５％ルールで５年間は支払い額の１２５％までしか支払い額が上がらないというものです。
これらのルールが無い場合は、金利上昇の翌年には金利が急激に上昇するリスクがあります。
しかし、５年ルールや１２５％ルールはあくまでも、急激に支払い額多くることを回避するための仕組みであって、総返済額を減らすわけではありません。いわるゆるツケのような形です。
５年ルールや１２５％ルールで毎月の返済額が変わらなかったとしても、住宅ローンの返済期間に完済しないといけない義務は免れません。
そのため、金利が上昇したことによって生じた未返済分は、住宅ローン契約の終盤に返済 を求められます。
ですので、今後も金利が上がっていった場合、数十年後に最終的なしわ寄せが来る可能性があるということです。
この、５年ルール、１２５％ですが、変動金利でもこれらがない場合もあります。
変動金利でも、５年ルールや１２５％ルールが無い場合も
変動金利を選ぶ際に、返済方法として元利均等返済か元金均等返済かを選ぶ必要があります。
５年ルールや１２５％ルールは、元利均等返済を選んだ場合にのみ適応され、元金均等返済の場合には基本的に適応されません。また、金融機関によっては、元利均等返済でも、５年ルールや１２５％ルールがない住宅ローンもあるようです。
簡単に元利均等返済、元金均等返済について説明します。
元利均等返済とは
元利均等返済とは、毎月に支払い額が一定になるように返済する方法です。「元金と利息」の合計が毎月均一になることから元利均等返済という名前がついています。
金利変動がなければ、毎月の返済額は変わらないので、返済計画を立てやすいというメリットがあります。
借入当初は、毎月の返済額に占める利息の割合が多く、支払い後半になってくると、元金部分の割合が大きくなります。
同じ金額を借り入れた場合、借入当初の支払額は、元利均等返済の方が元金均等返済よりも少額ですので、元利均等返済の方が住宅ローンの審査に通りやすいようです。
ただ、支払い前半の元金の割合が少ないので、総返済額としては元利均等返済の方が多くなります。
さらに、今回のように金利が上昇する
と、我が家のように借入初期の場合、元金多く残っていますので、毎月の返済額の上昇幅は大きくなります。
元金均等返済とは
元金均等返済は、毎月の返済額に占める元金の割合が一定になる返済方法です。
返済額は、借入当初の方が多く、年数が経過するごとに返済額は減っていくので、年数を経過するごとに楽になっていきます。
当初は、元利均等返済よりも元金の減っていくスピードが早いので、総返済額としても、元利均等返済より少なります。
ただ、元金均等返済には、５年ルールや１２５％ルールがありません。
元金均等返済で、５年ルールや１２５％を適応すると元金の返済額を一定にするという仕組みが成り立たなくなってしまうからです。
ですので、金利が上昇すると、支払い額が上がる可能性もあります。
元利均等返済と元金均等返済の比較
元利均等返済と元金均等返済の支払初期の返済額と総返済額を同じ金利で比較してみました。
４０００万円を３５年（内ボーナス分８００万円）金利０．８％の変動金利、元利均等返済で組んだ場合の借入当初の支払い額、総返済額はこちら左の図になります。
支払い当初は、８７３７９円。ボーナスは１３１,０８４円。１年目の支払額は、１,３１０,７１６円。
金利の変動がない場合、元利均等返済は、年数を経過しても毎月の支払い額は変わりません。
総返済額は４,５８７５,００６円。
一方、同じ条件で元金均等返済で組んだ場合の借入当初の返済額、総返済はこちら右の図になります。支払い当初は、９７,４７２円。ボーナスは１４５,８２７円。１年目の支払額は１,４４８,３６６円。
金利の変動が無い場合、元金均等返済は、年数を経過するごとに、毎月の支払いが下がります。
総返済額は４５,６１５,７５９円。
同じ金額で、同じ変動金利で組んだ場合、金利上昇が無い物として計算していますので、返済総額としては約２５９,２４７円元金均等返済が安いです。その分、支払い当初の支払いが多いの分かるかと思います。
我が家の場合は、元利均等返済を選んでおり、５年ルールや１２５％ルールが適応されているため、変動金利が上がっていますが、支払い額は変わっていません。
この、しわ寄せが数年後に来ることになります。
どちらがいいとは、一概に言えませんが、変動金利を選択される場合は、それぞれの特徴からどちらがいいのか検討されてください。
現在、今我が家の住宅ローン金利は、０．５３５％ですが、それが０．８％、１％と金利が上昇していく可能性もあります。
仮に変動金利が１％に上昇し、４０００万円借りている場合は、毎月の支払額が１万３千円ほどあがります。
現在約８万円支払っているので、９万３千円に増えるます。
毎月１万円３千円増えるというのは結構辛いですよね。
そもそも、そうったいリスクをあまり考えずに、変動にした我が家は多少甘かったのかもしれません。
さらにさらに、我が家は、ランクル２５０という車を６６０万円（諸々込み）で購入しており、頭金を１６０万円ほどいれ、約５００万円のマイカーローンを金利約２％の５年で組んでいます。
そのため、支払額としては、車の支払いで毎月７万円、ボーナス分で約１０万円。
ボーナス月は通常の支払と併せて１７万円。（車のローンのみで）
つまり、住宅ローンと併せるとかなり毎月約１５万円は支払っています。
ボーナス月は、約３７万円の支払いをしています。
今まで、住宅ローンのみだった時は、毎月約８万円積み立て投資をしていましたが、今は積み立て投資はせずに、不定期的にスポット購入しています。
以前こんな動画を上げたところ
お金を貯めて欲しい物を買いましょうと！とコメントがきました。おっしゃる通りです。
個人的には数年の投資経験から、生活防衛資金として現金をある程度残しつつ、車は一括で買うのではなくある程度残して、余剰分を投資信託に入れた方が、マイカーローンの２％より投資信託の利率が高いと思ったので、そうしています。
これは、先日証券会社から来たメールです。昨年１１月にかった分は、まだ年利として出ていませんが、リターンが表示されているものを平均すると年利約３０％ほどです。
年平均３～５％リターンと言われているので、約３０％は増え過ぎと言えば増えすぎていますし、今後下がる可能性も大いにありますが、、、
そして、昨年購入したランクル２５０も３～５年乗ったところで、リセールも悪くはないだろうと思っています。
そんな考えで、現金ではなく、ローンで車を買っています。
まぁ、現金で買うと現金が無くなるというのもあったんですが、、、
住宅ローンの借り換え検討
話は変わって住宅ローンの変動金利が当初より上がり、今後の金利上昇への不安を抱いている方もいると思います。
我が家が、借りている住宅ローンの変動金利が現在０．５３５％。借り換え当初が０．３７５％なので、０．１６％ほど上がっている計算になります。恐らく、４月にまた上がるんじゃなかいかなと思っています。
住宅ローンを現在の変動金利なく、固定金利に借り換えようかなとも考えましたが、
現在固定金利は、金融機関によってさまざまですので一概に言えませんが、約１％台後半約２％弱ですので、現在の我が家の変動金利と比較すると約１％差がありますし、借り換え手数料もかかってきます。
私の借りている変動金利が現在０．５３５％。ですので、現在の固定金利と約１.５％の差があります。
参考程度に、ネットで借り換えのシュミレーションを行ってみました。
現在我が家の借入残高が約３７００万円。ボーナス分での返済が７４０万円。住宅ローン期間は３２年。金利は変動金利０．５３５％。で１年後に０．８％に増えると仮定します。今回は、そのまま０．８％のままと仮定します。
それを、全期間固定金利２．１７％に借り換えると仮定してシュミレーションすると
結果としては、約１０５０万円の増額という事になりました。
これに、借り換え時にかかかる諸経費が約１００万円かかりますので、今から固定金利に借り換えるとトータル約１１５０万円近く総支払額が増えることになります。
今回は、２.１７％の全期間固定で考えましたが、今なら１％台で固定金利を借りれる金融機関もあると思います。
ただ、現時点で固定金利と変動金利の差は、１％ちょっとありますし、変動金利が２％近くになるには、あと何回利上げされるんだろうと思うと、そんなに何回も利上げしないんじゃなか？という思いから、我が家はとりあえず今のまま変動でいこうと思っています。
以前、このチャンネルで、我が家が繰上げ返済しない理由という動画を配信しました。
その時は、繰上げ返済するくらいなら、投資信託を買います。という考え方だったんですが、
現在は、余剰資金が出来たタイミングや、相場が下落したタイミングで、投資信託のスポット購入は続けつつ、生活防衛資金とは別で住宅ローンの金利上昇分をある程度現金で貯めていき、ある程度貯まったら、繰上げ返済もしてもいいのかなと考えています。なぜなら、変動金利で借りている以上金利上昇のリスクはあると改めて感じているからです。
これから、子供も大きくなっていくにしたがって、出費が増えそうなので、思い通りにいくか分かりませんが、繰上げ返済をすることも視野にしれて、我が家の場合は、変動金利で継続していこうかなと思います。
返済方法にも、元利均等返済と元金均等返済という２種類ありますが、そこまで話すとかなり長くなりますので、今回は割愛します。
皆さんは、固定派と変動派どちらで家を購入されていますか？
個人的には、まだまだ変動金利の方が有利かなと感じました。
ほんとに、色んな考え方があり、生活スタイルも人それぞれ違うので一概にどっちがいいとは言えないと思います。
未来のことは誰にも分かりません。色々悩みますよね。ただ、変動金利で住宅ローンを組む場合は、金利上昇のリスクを甘く考えず、余裕を持った返済計画が必要だと改めて感じました。
今回の記事は、以上になります。
住宅購入を検討中の方の少しでも参考になれば幸いです。
youtubeもやっています。
このチャンネルでは、今後も住宅の事、車の事、お金のことについて動画を配信していきます。
動画がいいなと思った方はチャンネル登録高評価よろしくお願いします。
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